آینده سرمایه‌گذاری در بازار املاک ایران

بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر وارد فاز رکود تورمی شد؛ حجم معاملات به مرور زمان افت‌وخیزهای تندی داشت، اما سطح اسمی قیمت‌ها بالا ماند و بازده واقعی برای بسیاری از خریداران کاهش یافت. طبق گزارش‌های رسمی به‌دست آمده درباره تحولات معاملات بازار مسکن بخصوص شهر تهران، نشان می‌دهد متوسط قیمت هر متر مربع در طی ماه‌ها رشد محدود داشته، در حالی‌که تعداد معاملات بارها افت کرده است.

در این مقاله می‌خواهم به تحولات بازار مسکن با سرمایه‌گذاری‌های نوین را مورد بررسی قرار دهیم.



تحولات بازار مسکن در سال 1404

همانطور که می‌دانید، بازار مسکن همچنان در ایران مورد توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران و شرکت‌های سازنده قرار گرفته است اما در چند سال اخیر به دلیل تحریم‌های موجود و وضعیت فعلی، این بازار چشم‌داشت خوبی را نداشته است. همزمان با شوک‌های بیرونی مانند تحریم‌ها و تنش‌های منطقه‌ای باعث تشدید نااطمینانی و جابه‌جایی نقدینگی به بازارهای نقدشونده‌تر (سرمایه‌گذاری طلا) و روش‌های نوین شده است؛ چنان‌که قرمزترین بازار در خرداد ۱۴۰۴ به مسکن اختصاص یافته است. در چنین شرایط فعلی تورم اقتصادی ایران، فرصت‌های نوین سرمایه‌گذاری مثل تامین مالی جمعی (کرادفاندینگ) که در ایران عمدتاً به‌صورت (مبتنی بر بدهی/قرض) و تحت دستورالعمل فرابورس انجام می‌شود، به‌عنوان جایگزین قابل‌بررسی اطمنیان است.



سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

سرمایه‌گذاری در مسکن در ایران سه مسیر عمده دارد:

• خرید و نگهداری واحد آماده برای حفظ ارزش دارایی و دریافت اجاره.

• پیش‌خرید/مشارکت در ساخت با هدف کسب سود ناشی از ارزش‌افزوده ساخت.

• زمین و تغییر کاربری/تجمیع (برای حرفه‌ای‌ها).

مزیت‌های ساختاری مسکن شامل نقش پناهگاه تورمی، اهرم‌پذیری (وام/مشارکت)، امکان جریان نقدی از محل اجاره و قابلیت وثیقه‌گذاری است. در مقابل، ریسک‌ها شامل نقدشوندگی پایین، هزینه‌های معامله و نگهداری، ریسک‌های حقوقی و شهرسازی و حساسیت به سیاست‌های اعتباری است. در 1404 بسیاری از این ریسک‌ها پررنگ‌تر شدند و تعداد معاملات در برخی ماه‌ها به‌شدت افت کرد و متوسط قیمت با شیبی کم‌جان رشد کرده است.



نگاهی به بازده سود سالانه املاک

اگر هدف شما صرفا خرید یک واحد مسکونی به‌عنوان سرمایه‌گذاری باشد، معمولا بازده سالانه آن در بهترین حالت حدود ۳۰ درصد (بسته به منطقه و شرایط بازار) برآورد می‌شود؛ اما در صورت ورود به ساخت‌وساز، سود این کسب‌وکار می‌تواند بالاتر از ارقام باشد. با این حال، ساخت‌وساز به‌خودی‌خود یک شغل محسوب می‌شود و نیازمند دانش فنی، تجربه و مدیریت پروژه است. علاوه بر آن، برخلاف خرید یک واحد آماده، برای ورود به عرصه ساخت‌وساز سرمایه نسبتا بالایی لازم است و با منابع مالی اندک نمی‌توان در این مسیر دوام آورد. در صورتی‌که می‌خواهید وارد بخش سرمایه‌گذاری املاک شوید، می‌توانید از طرح‎‌های تامین مالی جمعی استفاده کنید که بهترین و امن‌ترین روش نوین به‌حساب می‌آید.



آینده بازار املاک در ایران به چه شکل خواهند بود؟

سرمایه‌گذاری در املاک با وجود روند اقتصادی ایران، به‌شدت به قدرت خرید خانوار، دسترسی به منابع اعتباری، هزینه ساخت (که عموما دلارمحور است) و انتظارات تورمی وابسته است. تحریم‌ها موجب افزایش هزینه واردات مصالح و تجهیزات و دشوارتر شدن تامین مالی پروژه‌ها شده و نااطمینانی‌های منطقه‌ای (مانند جنگ‌ها و تنش‌ها) نیز سرمایه‌گذاران را بیشتر به سمت بازارهای نقدشونده‌تری همچون طلا و ارز سوق داده است. گزارش‌های سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که بازار مسکن نسبت به دیگر بازارها در وضعیت قرمز قرار داشته و توجه سرمایه‌گذاران به سمت بازارهای موازی تغییر یافته است. با این حال، آینده بازار مسکن همچنان نامشخص است؛ معلوم نیست این بازار در سال‌های پیش‌رو بتواند به روندهای رونق گذشته بازگردد یا اینکه رکود عمیق‌تر و شرایط دشوارتری در انتظار آن خواهد بود.



سرمایه‌گذاری در املاک بدون دردسر ساخت‌وساز

با توجه به نامشخص بودن آینده بازار مسکن و ریسک‌های موجود در خرید یا ساخت‌وساز مستقیم، بهترین مسیر برای ورود به این حوزه استفاده از روش تامین مالی جمعی (کرادفاندینگ) است. در این روش، شما بدون نیاز به دانش تخصصی در حوزه ساخت‌وساز یا مدیریت پروژه، می‌توانید حتی با سرمایه‌ای کمتر وارد بازار املاک شوید و در سود پروژه‌ها سهیم باشید. از طرفی، این مدل به دلیل شفافیت مالی و نظارت قانونی، ریسک کمتری نسبت به سرمایه‌گذاری مستقیم دارد. مزیت دیگر آن این است که علاوه بر کسب سود فردی، سرمایه‌گذاری شما به رونق پروژه‌های ساختمانی و تقویت چرخه اقتصادی کشور نیز کمک می‌کند و به این ترتیب هم منافع شخصی و هم منافع جمعی تامین می‌شود.





نتیجه‌گیری

بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر تحت تأثیر رکود تورمی، تحریم‌ها و نااطمینانی‌های منطقه‌ای قرار گرفته و در نتیجه چشم‌انداز مشخص و روشنی برای آن متصور نیست؛ چه بسا بازگشت به دوران رونق گذشته یا ورود به رکودی عمیق‌تر هر دو محتمل هستند. در چنین فضایی، سرمایه‌گذاری سنتی در خرید و ساخت‌وساز مستقیم با ریسک‌های بالا، نیاز به سرمایه کلان و دانش تخصصی همراه است. در مقابل، فرصت‌های نوین همچون تامین مالی جمعی به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که با سرمایه کمتر، ریسک پایین‌تر و بدون نیاز به تجربه تخصصی، در پروژه‌های ساختمانی مشارکت کنند و علاوه بر کسب سود شخصی، به رونق اقتصادی و تقویت صنعت ساخت‌وساز کشور نیز کمک نمایند.