در میان روش‌های مختلف سرمایه‌گذاری، مشارکت در بازار املاک همیشه جایگاه ویژه‌ای داشته است. اما در بیشتر مواقع به دلیل سرمایه زیاد و شرایط خاصی که املاک دارد، ورود مستقیم به این بازار برای همه ممکن نیست. در این میان، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک به‌عنوان راهکاری نوین و قابل دسترس برای ورود غیرمستقیم به بازار ملک فراهم شده است تا امکان ورود برای افرادی که می‌خواهند در این مسیر سرمایه‌گذاری کنند، وجود داشته باشد.
در ادامه با ساختار، مزایا و نحوه سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها بیشتر آشنا می‌شویم.
منظور از سرمایه‌گذاری در صندوق املاک چیست؟
باتوجه به انواع روش‌های سرمایه‌گذاری از سپرده‌گذاری در بانک گرفته تا خرید طلا، سهام، صندوق‌های درآمد ثابت و حتی ارز دیجیتال، هر کدام از این روش‌ها مزایا و محدودیت‌های خاص خود را دارند. در این میان، بازار مسکن همواره به‌عنوان یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری بلندمدت در ایران مطرح بوده است، اما ورود مستقیم به این بازار به دلیل نیاز به سرمایه بالا، نقدشوندگی پایین و پیچیدگی‌های قانونی و مدیریتی، برای بسیاری از افراد امکان‌پذیر نیست. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، که در بازارهای جهانی با عنوان (REIT) شناخته می‌شوند، یکی از ابزارهای مالی نوين در سال‌های اخیر در ایران به‌شمار می‌آیند. هدف از ایجاد این صندوق‌ها، فراهم‌سازی امکان ورود سرمایه‌گذاران خرد به بازار سنگین و پرچالش مسکن است، بدون نیاز به خرید یا اداره مستقیم ملک این امکان وجود دارد. این صندوق‌ها با جمع‌آوری وجوه افراد، در دارایی‌های ملکی سرمایه‌گذاری می‌کنند و سود ایجادشده را بین سهامداران تقسیم می‌کنند.
انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در املاک
سرمایه‌گذاری در حوزه املاک دیگر محدود به خرید مستقیم خانه یا زمین نیست. هرچند خرید ملک به‌صورت سنتی همچنان رایج‌ترین روش میان مردم است، اما روش‌های نوینی نیز وارد این بازار شده‌اند که هم ریسک کمتری دارند و هم نیاز به سرمایه اولیه بالا ندارند. بسیاری از این ابزارهای جدید هنوز برای عموم شناخته‌شده نیستند، اما فرصت‌هایی شفاف، قانونی و قابل‌دسترسی فراهم کرده‌اند که امکان ورود به بازار مسکن را برای طیف وسیعی از سرمایه‌گذاران، حتی با سرمایه‌های خرد، ممکن ساخته‌اند. بهترین روش سرمایه‌گذاری در املاک از طریق طرح‌های تامین مالی جمعی مرتبط با املاک است. از جمله این روش‌ها دیگر را می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
• خرید متری مسکن از طریق بازار سرمایه
• صندوق‌های زمین و ساختمان
• تامین مالی جمعی در حوزه املاک
روش کار صندوق سرمایه‌گذاری املاک
مطابق قانون و مقررات، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات موظف‌اند بین ۷۰ تا ۹۰ درصد از دارایی‌های خود را در املاک واقعی شامل خرید، اجاره یا فروش مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. مابقی دارایی‌ها، معادل ۱۰ تا ۳۰ درصد، می‌تواند به ابزارهای مالی دیگر مانند اوراق رهنی، سهام شرکت‌های ساختمانی، سپرده‌های بانکی یا صندوق‌های با درآمد ثابت اختصاص یابد. همچنین این صندوق‌ها ملزم هستند حداقل ۹۰ درصد از سود عملیاتی خود را پس از کسر هزینه‌های مربوطه، به‌صورت دوره‌ای میان سرمایه‌گذاران توزیع نمایند. بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، تحت تأثیر مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و بازارمحور است. نوسانات قیمت در بازار مسکن، نرخ اجاره‌بها، سطح تقاضای عمومی برای خرید یا اجاره ملک و شرایط کلی اقتصاد کشور از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده عملکرد این صندوق‌ها محسوب می‌شوند.
معرفی 3 مدل از صندوق املاک
صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بسته به نوع دارایی‌ها و شیوه کسب درآمد، به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند که ادامه هر کدام را بیشتر توضیح خواهیم داد:
۱. صندوق‌های سهامی (Equity REIT):
در این نوع صندوق، سرمایه‌ها عمدتا صرف خرید، اجاره، نگهداری و مدیریت املاک درآمدزا می‌شود. این صندوق‌ها مالکیت مستقیم املاک تجاری، اداری، مسکونی یا صنعتی را در اختیار دارند و درآمد اصلی آن‌ها از اجاره‌بها، فروش ملک یا افزایش ارزش سرمایه‌ای دارایی‌ها حاصل می‌شود. برخی از صندوق‌های سهامی ممکن است در ساخت‌وساز یا توسعه پروژه‌های ملکی نیز ورود کنند.
۲. صندوق‌های رهنی (Mortgage REIT):
این صندوق‌ها به‌جای خرید مستقیم ملک، منابع مالی خود را در قالب تسهیلات به شرکت‌های ساختمانی، پروژه‌های عمرانی یا سرمایه‌گذاران ملکی ارائه می‌دهند. بازدهی این نوع صندوق‌ها از محل دریافت سود وام و بازپرداخت اصل سرمایه تأمین می‌شود. تمرکز این صندوق‌ها بر درآمد ثابت است و نسبت به مدل سهامی، ریسک کمتری در نوسانات بازار ملک دارند.
۳. صندوق‌های ترکیبی (Hybrid REIT):
صندوق‌های ترکیبی، از دو استراتژی مالکیتی و رهنی به‌صورت هم‌زمان استفاده می‌کنند. در این مدل، بخشی از دارایی‌ها صرف خرید و مدیریت املاک واقعی شده و بخشی دیگر به اعطای تسهیلات یا خرید اوراق با پشتوانه ملکی اختصاص می‌یابد. این صندوق‌ها با ایجاد تنوع در سبد دارایی، سعی می‌کنند تعادل مناسبی میان ریسک و بازدهی ایجاد کنند و برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال عملکرد متوازن هستند، گزینه‌ای مناسب به شمار می‌روند.
نحوه معامله در صندوق املاک
صندوق‌های املاک و مستغلات در ایران معمولا به‌صورت صندوق‌های قابل معامله (ETF) در بورس یا فرابورس عرضه می‌شوند. برای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، لازم است سرمایه‌گذار ابتدا از طریق سامانه سجام ثبت‌نام کرده و کد بورسی دریافت کند. پس از آن می‌توان از طریق سامانه‌های معاملاتی کارگزاری‌ها، واحدهای این صندوق‌ها را خرید و فروش کرد؛ درست مانند سهام سایر شرکت‌ها. این روش دسترسی آسان، نقدشوندگی بالا و شفافیت اطلاعاتی را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌سازد.
مزایای سرمایه‌گذاری در صندوق املاک
باتوجه به انواع روش‌های سرمایه‌گذاری که هر کدام مزایای و معایب خاص خود را دارند که ما در یک مقاله در مورد تفاوت سرمایه‌گذاری در املاک با تامین مالی جمعی را به طور کامل بیان کردی:
1. معافیت مالیاتی سود تقسیمی
صندوق‌های املاک در صورت رعایت الزامات قانونی، سود را بدون پرداخت مالیات شرکتی میان سرمایه‌گذاران توزیع می‌کنند؛ این یعنی بازدهی بیشتر برای سرمایه‌گذار.
2. نقدشوندگی بالا
قابل معامله بودن این صندوق‌ها در بورس، ورود و خروج سریع سرمایه‌گذار را ممکن می‌سازد؛ برخلاف خرید فیزیکی ملک که زمان‌بر است.
3. تنوع در دارایی‌ها
با یک سرمایه‌گذاری کوچک، در مجموعه‌ای از پروژه‌های مختلف مانند تجاری، صنعتی یا هتل‌ها سهیم می‌شوید و ریسک را کاهش می‌دهید.
4. مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها
تمام امور فنی، حقوقی و اجرایی به‌عهده مدیران متخصص است؛ شما فقط سود می‌گیرید، بدون دغدغه مدیریت ملک.
5. درآمد پایدار و منظم
اکثر صندوق‌ها به صورت ماهانه یا فصلی سود پرداخت می‌کنند؛ مناسب برای افرادی که به دنبال جریان نقدی ثابت هستند.
6. دسترسی به پروژه‌های بزرگ
با سرمایه اندک، در پروژه‌هایی شریک می‌شوید که معمولا تنها شرکت‌های بزرگ امکان ورود به آن را دارند.
نتیجه‌گیری
سرمایه‌گذاری در صندوق املاک یکی از راهکارهای نوین و هوشمندانه برای مشارکت در بازار ملک بدون نیاز به خرید مستقیم ملک است. این نوع سرمایه‌گذاری با فراهم‌کردن امکان ورود با سرمایه کم، نقدشوندگی بالا، تنوع در دارایی‌ها و نظارت قانونی از سوی نهادهای رسمی، به گزینه‌ای امن و قابل اعتماد برای سرمایه‌گذاران تبدیل شده است. البته باید در نظر داشته باشید که بهترین روش سرمایه‌گذاری در املاک از طریق تامین مالی جمعی است.
